Giá nhà Hà Nội chạm 128 triệu/m2: Áp lực chi phí và cuộc chơi chọn lọc

Giá bán bất động sản tại Hà Nội chính thức chạm mốc 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực chi phí đầu vào gia tăng cùng xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang phân khúc nhu cầu thực.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc lành mạnh”. Thay vì chạy theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) và kỳ vọng tăng giá nóng trong ngắn hạn như trước, nhà đầu tư hiện nay trở nên thận trọng và khắt khe hơn. Các tiêu chí về pháp lý minh bạch, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng khai thác vận hành và tính thanh khoản thực tế hiện là những thước đo tiên quyết trước khi xuống tiền.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Dù mặt bằng lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý thị trường có phần dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không hề giảm, thậm chí tiếp tục tăng. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn.

Một trong những biến số quan trọng nhất là việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026. Khi giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, tính minh bạch được nâng cao nhưng chi phí phát triển dự án bị đẩy lên mạnh mẽ, bởi giá đất thường chiếm tới 30% giá thành căn hộ. Bên cạnh đó, sự leo thang của giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và các khoản chi phí tài chính đã buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng từ 2% đến 5% kể từ tháng ³⁄₂₀₂₆.

Số liệu thực tế về mặt bằng giá tại các đô thị lớn:

• Hà Nội: Giá trung bình các dự án mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2 (tăng 28% so với năm 2025). Nếu tính gộp cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì ở mức khoảng 110 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng 10%.

Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà “di cư” sang vùng giá trị

Điểm đáng chú ý là dòng vốn không hề rời bỏ bất động sản mà đang có sự dịch chuyển chiến lược. Tiền đang đổ mạnh vào những khu vực có nhu cầu ở thực và những nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông.

Trong quý ¹⁄₂₀₂₆, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025. Điều này chứng tỏ sức cầu vẫn rất lớn, nhưng sự chọn lọc diễn ra gắt gao hơn.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý 1 đạt hơn 2.500 sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 69%. Khi mở rộng ra khu vực Hưng Yên, tổng cung khoảng 8.500 sản phẩm với 5.200 giao dịch (tỷ lệ hấp thụ 61%). Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận sự đóng góp đáng kể từ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với phân khúc giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2), giúp tiêu thụ khoảng 3.000 trên tổng số 4.500 sản phẩm mới.

Đầu tư công và chiến lược “ly tâm bền vững”

Nhìn về dài hạn, hạ tầng chính là “xương sống” tái định hình không gian phát triển của bất động sản. Với kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước), các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường vành đai, metro và đường sắt cao tốc sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Một xu hướng then chốt đang hình thành là sự chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm, hay còn gọi là “ly tâm bền vững”. Đây không còn là sự rời bỏ trung tâm theo cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị được quy hoạch đồng bộ theo mô hình “Work - Live - Play” (Làm việc - Sống - Giải trí).

Lời khuyên chuyên gia: Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý sạch và đặc biệt là những dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Liệu mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội là đỉnh điểm của một chu kỳ hay chỉ là khởi đầu cho một mặt bằng giá mới? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là bảng giá đất mới 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng với chi phí vật liệu, nhân công và tài chính leo thang.

Dòng tiền bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, đường sắt cao tốc.

Xu hướng ‘ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?Là sự dịch chuyển từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’ thay vì chỉ tập trung vào trung tâm.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?

Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là bảng giá đất mới 2026 tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà), cùng với chi phí vật liệu, nhân công và tài chính leo thang.

Dòng tiền bất động sản hiện nay đang dịch chuyển như thế nào?

Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như vành đai, metro, đường sắt cao tốc.

Xu hướng ‘ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?

Là sự dịch chuyển từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’ thay vì chỉ tập trung vào trung tâm.