Giải bài toán nhà ở xã hội tại TP.HCM: Cần đột phá từ quy hoạch và tài chính

Phát biểu của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: “Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản” đã tạo nên một làn sóng thảo luận mạnh mẽ. Thông điệp này không chỉ chạm đến nhu cầu thiết yếu của xã hội mà còn định hướng lại một sự thay đổi căn cơ trong phát triển lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội (NOXH).

• Thực trạng: Nhu cầu tại TP.HCM cực lớn nhưng tốc độ cung ứng hiện tại vẫn còn rất khiêm tốn.
• Điểm nghẽn: Quy hoạch thiếu đồng bộ, thủ tục tài chính phức tạp và cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư.
• Giải pháp then chốt: Cần cơ chế “một cửa” trong quản lý, đột phá về nguồn vốn và linh hoạt trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thực trạng báo động: Nhu cầu khổng lồ đối mặt với nguồn cung thiếu hụt

Tại TP.HCM, áp lực về nhà ở đang ở mức rất cao. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, tính đến ngày 27/01/2026, tổng nhu cầu NOXH của thành phố lên đến 974.000 căn. Tuy nhiên, so với mục tiêu giai đoạn 2021-2030, con số thực tế triển khai đến hết năm 2025 chỉ mới đạt khoảng 9% (17.902 căn trên mục tiêu 199.400 căn).

Đáng chú ý, cơ cấu đối tượng có nhu cầu rất đặc thù:

• Nhóm nòng cốt (cán bộ, công nhân, lực lượng vũ trang): Chiếm đa số với 82% nhu cầu thuê dài hạn.
• Nhóm học sinh, sinh viên: Chiếm 14% nhu cầu ở ký túc xá hoặc căn hộ mini.

Với đặc điểm thu nhập của nhóm này, khả năng mua đứt căn hộ là cực kỳ thấp, đặt ra yêu cầu cấp bách về việc phát triển các mô hình thuê nhà ở xã hội với giá cả phù hợp.

Những “căn bệnh” trầm kha cản trở dòng chảy nhà ở xã hội

Để hiện thực hóa mục tiêu, cần phải nhận diện và tháo gỡ triệt để các nút thắt đang kìm hãm thị trường:

Vấn đề	Hệ lụy thực tế
Quy hoạch thiếu đồng bộ	Dự án phải kéo dài điều chỉnh, gây mất cơ hội đầu tư.
Nghịch lý thủ tục tài chính	Chủ đầu tư phải xác định giá đất trước khi được miễn tiền sử dụng đất, gây lãng phí thời gian.
Thiếu quỹ đất sạch	Chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao; đất công xen cài không được khai thác hiệu quả.
Cơ chế ưu đãi thấp	Mức lợi nhuận định mức 10% không tương xứng với rủi ro, khiến khu vực tư nhân thiếu động lực.

Ngoài ra, việc quy hoạch các khu công nghiệp thiếu sự lồng ghép khu lưu trú công nhân đã tạo ra sự đứt gãy về kết nối hạ tầng, khiến việc chuyển đổi công năng đất nhà xưởng sang đất ở trở nên khó khăn.

Đề xuất giải pháp: Cần một tư duy quản trị đột phá

Để không rơi vào tình trạng “dục tốc bất đạt”, các giải pháp cần được triển khai đồng bộ từ khâu quy hoạch đến thực thi tài chính.

1. Đồng bộ hóa quy hoạch và cơ chế quản lý “một cửa”

Cần thành lập một Ban chỉ đạo cấp Thành phố để giám sát sát sao các bước đi. Một cơ chế “một cửa” thực thụ cần giải quyết cùng lúc cả nguồn cung (đầu tư, xây dựng, đất đai) và nguồn cầu (xác minh, phân bổ nhà ở). Mục tiêu là rút ngắn thời gian thủ tục pháp lý từ 109 ngày xuống còn khoảng 60 ngày.

2. Đột phá về cơ chế tài chính và lợi nhuận

Nhà nước cần đồng hành cùng thị trường thông qua các công cụ tài chính mạnh mẽ:

• Hỗ trợ vốn: Khuyến khích các Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước cho vay đến 70% tổng mức đầu tư trong vòng 7 năm.
• Nâng mức lợi nhuận: Đề xuất nâng mức lợi nhuận định mức cho phân khúc cho thuê dài hạn lên 15–18%, kèm điều kiện cam kết vận hành ít nhất 15–20 năm để đảm bảo tính bền vững.
• Tận dụng tài sản công: Chuyển đổi linh hoạt các quỹ nhà tài sản công, quỹ tái định cư sang mục đích nhà ở chính sách mà không cần qua các thủ tục thẩm định quá phức tạp.

3. Kiểm soát chặt chẽ “đầu ra” để bảo vệ người dân

Việc phát triển nguồn cung phải đi đôi với việc bảo vệ quyền lợi người thuê:

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

1. Xây dựng khung giá thuê tham chiếu theo khu vực và cập nhật theo CPI hàng năm.
2. Quy định hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm và giới hạn mức tăng giá không quá 5%/năm.
3. Thiết lập sàn giao dịch nhà ở cho thuê công khai để minh bạch thông tin, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.

Góc nhìn chuyên sâu:

Việc giải quyết bài toán nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện xây dựng những bức tường, mà là câu chuyện về sự kết nối giữa quy hoạch đất đai, dòng vốn tài chính và an sinh xã hội. Nếu không tháo gỡ được nút thắt về lợi nhuận và quỹ đất sạch, các chính sách dù tốt đến đâu cũng khó có thể đi vào thực tế một cách hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay như thế nào?Nhu cầu rất lớn, ước tính khoảng 974.000 căn theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, trong khi tỷ lệ hoàn thành mục tiêu giai đoạn hiện tại vẫn còn thấp.

Tại sao các nhà đầu tư chưa mặn mà với nhà ở xã hội?Do mức lợi nhuận định mức (10%) chưa tương xứng với rủi ro, thủ tục pháp lý và tài chính phức tạp, cùng với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch.

Giải pháp nào để ổn định giá thuê nhà ở xã hội?Cần xây dựng khung giá thuê tham chiếu theo khu vực, cập nhật theo CPI, giới hạn mức tăng giá tối đa 5%/năm và lập sàn giao dịch công khai để chống đầu cơ.

Câu hỏi thường gặp

Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay như thế nào?

Nhu cầu rất lớn, ước tính khoảng 974.000 căn theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, trong khi tỷ lệ hoàn thành mục tiêu giai đoạn hiện tại vẫn còn thấp.

Tại sao các nhà đầu tư chưa mặn mà với nhà ở xã hội?

Do mức lợi nhuận định mức (10%) chưa tương xứng với rủi ro, thủ tục pháp lý và tài chính phức tạp, cùng với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch.

Giải pháp nào để ổn định giá thuê nhà ở xã hội?

Cần xây dựng khung giá thuê tham chiếu theo khu vực, cập nhật theo CPI, giới hạn mức tăng giá tối đa 5%/năm và lập sàn giao dịch công khai để chống đầu cơ.