Tháo gỡ "điểm nghẽn" định giá đất để khơi thông thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử MarketTimes tổ chức, nhiều chuyên gia khẳng định dù hành lang pháp lý đã hoàn thiện, nhưng công tác định giá đất trên thực tế vẫn là “điểm nghẽn” lớn, gây chậm trễ tiến độ dự án và cản trở sự phục hồi của toàn thị trường.

Vì sao định giá đất trở thành “điểm nghẽn” thể chế?

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định định giá bất động sản hiện không còn là bài toán kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành rào cản tác động sâu rộng đến tín dụng, đấu giá đất, giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở.

Có 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này:

• Độ trễ về thời gian: Giá thị trường biến động nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu và phê duyệt giá cụ thể thường kéo dài nhiều tháng, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn khi giá chính thức được ban hành.
• Dữ liệu thiếu minh bạch: Tình trạng khai thấp giá giao dịch, giao dịch ngoài hợp đồng khiến dữ liệu đầu vào không phản ánh đúng thực tế. “Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật”, ông Khôi nhấn mạnh.
• Tâm lý e ngại trách nhiệm: Các đơn vị thẩm định và cơ quan phê duyệt lo ngại rủi ro pháp lý. Định giá thấp dễ bị coi là gây thất thoát tài sản công, nhưng định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi.
• Thiếu tiêu chuẩn cho sản phẩm mới: Các loại hình như condotel, officetel, trung tâm dữ liệu hay BĐS công nghiệp xanh hiện vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng biệt.

Giải pháp đột phá: Cơ chế “sandbox” và Cơ sở dữ liệu số

Để tháo gỡ khó khăn, các chuyên gia đề xuất một lộ trình thay đổi quyết liệt về phương pháp và quản lý:

Thí điểm cơ chế “sandbox” (2026-2028)

TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất áp dụng mô hình thử nghiệm tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ. Mô hình này bao gồm:

• Xây dựng bản đồ giá đất số và hệ thống định giá tự động có kiểm chứng.
• Sử dụng cơ sở dữ liệu giao dịch thực và công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực.
• Thiết lập cơ chế phản biện giá trước khi ban hành chính thức.

Xây dựng hệ sinh thái dữ liệu liên thông

Một kiến nghị quan trọng là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS, liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, đất đai và cấp phép xây dựng để loại bỏ tình trạng dữ liệu phân tán.

Định giá độc lập và bảo vệ người thực thi

Đối với các dự án lớn, nên áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng (2-3 tổ chức độc lập cùng thẩm định). Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ pháp lý cho những thẩm định viên làm đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không vụ lợi.

Góc nhìn chuyên sâu:

Việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và chuyển sang bảng giá đất hàng năm là bước tiến lớn. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực thu thập dữ liệu thực và sự dũng cảm trong thực thi của cơ quan quản lý. Nếu giải quyết được bài toán định giá, BĐS sẽ không chỉ là nơi trú ẩn tài sản mà trở thành động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao định giá đất lại được coi là “điểm nghẽn” của thị trường BĐS?Vì có độ trễ lớn trong phê duyệt giá, dữ liệu giao dịch thực không minh bạch và tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thẩm định, dẫn đến dự án chậm triển khai và sai lệch phương án tài chính của doanh nghiệp.

Cơ chế “sandbox” trong định giá đất là gì?Là mô hình thí điểm (dự kiến 2026-2028) tại một số tỉnh thành lớn, ứng dụng bản đồ giá số, hệ thống định giá tự động và cơ sở dữ liệu giao dịch thực để tìm ra phương pháp định giá sát thị trường nhất.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao định giá đất lại được coi là “điểm nghẽn” của thị trường BĐS?

Vì có độ trễ lớn trong phê duyệt giá, dữ liệu giao dịch thực không minh bạch và tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thẩm định, dẫn đến dự án chậm triển khai và sai lệch phương án tài chính của doanh nghiệp.

Cơ chế “sandbox” trong định giá đất là gì?

Là mô hình thí điểm (dự kiến 2026-2028) tại một số tỉnh thành lớn, ứng dụng bản đồ giá số, hệ thống định giá tự động và cơ sở dữ liệu giao dịch thực để tìm ra phương pháp định giá sát thị trường nhất.