TOD: Giải pháp bền vững cho bài toán nhà ở từ hạ tầng Metro

Sự vận hành của những tuyến metro đầu tiên cùng các cơ chế đặc thù đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị tại Việt Nam. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào việc thúc đẩy giá trị bất động sản, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ là lời giải cho bài toán nguồn cung nhà ở bền vững.

Mục tiêu cốt lõi của TOD: Không chỉ là tăng giá đất

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, hiệu quả của mô hình TOD không nên được đo lường đơn thuần bằng mức tăng giá đất quanh các nhà ga metro. Thay vào đó, thành công thực sự nằm ở khả năng giúp đa dạng các nhóm dân cư tiếp cận nhà ở, việc làm và các tiện ích công cộng một cách dễ dàng trong một môi trường đô thị phát triển bền vững.

Thực trạng thị trường hiện nay đang đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn. Dữ liệu từ Savills cho thấy một sự chuyển dịch đáng kể trong cơ cấu nguồn cung căn hộ:

• Trước năm 2020: Căn hộ hạng C chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch.
• Giai đoạn 2021-2025: Tỷ trọng phân khúc này giảm mạnh xuống dưới 35%.
• Tại Hà Nội: Căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% giao dịch; quý I/2026 chưa ghi nhận nguồn cung hạng C mới.
• Tại TP.HCM: Phân khúc nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Áp lực này càng lớn khi chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, gây khó khăn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Quy hoạch đô thị hỗn hợp và mô hình nhà ở cân bằng

Để TOD thực sự hỗ trợ mục tiêu an cư, việc thay đổi tư duy quy hoạch là yếu tố tiên quyết. Thay vì các khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần phát triển theo mô hình đô thị hỗn hợp với mật độ cao, cho phép kết hợp sinh sống, làm việc và dịch vụ trong cùng một khu vực.

Các chuyên gia đề xuất một số chiến lược trọng tâm:

• Tích hợp nhà ở vừa túi tiền: Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý trong bán kính 300 - 500m quanh nhà ga (tương đương 5 - 10 phút đi bộ).
• Áp dụng tỷ lệ nhà ở “1-3-6”: Một phần nhà ở siêu cao cấp, ba phần cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Việc xác lập cơ cấu này cần được thực hiện ngay từ giai đoạn quy hoạch.
• Sử dụng công cụ tài chính: Áp dụng cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus) để khuyến khích chủ đầu tư dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, hoặc áp dụng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture) để tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở công ích.

Hành lang pháp lý và tiềm năng trong tương lai

Việt Nam đang dần xây dựng nền tảng pháp lý thuận lợi để hiện thực hóa mô hình này thông qua các cơ chế như Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và Nghị quyết 188 của Quốc hội về phát triển mạng lưới đường sắt đô thị. Những quy định này tạo dư địa cho việc phát triển đô thị nén và khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga.

Thách thức hiện tại không còn là việc có nên triển khai TOD hay không, mà là sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai. Nếu thực hiện đúng hướng, TOD sẽ là công cụ then chốt giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn trong 10 - 20 năm tới.